Mieteinnahmen und Besonderheiten bei Kurzzeitvermietung
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung zählen:
- Nettomieten
- Vorausgezahlte Nebenkosten und Nachzahlungen
- Zuschüsse
- Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen, Werbeflächen
- Entgelte für WLAN‑Hotspots
- Mietkautionen, sofern sie Schäden oder Mietausfälle ausgleichen
Kurzzeitvermietung (z. B. über Airbnb):
- Einnahmen müssen vollständig angegeben werden
- Bis 520 € pro Jahr bleibt die Vermietung steuerfrei
- Wer diese Vereinfachungsregel nutzt, kann keine Werbungskosten abziehen
- Bei hohen Einnahmen kann zusätzlich Umsatzsteuer anfallen
1. Werbungskosten: Sofort Steuern sparen
Alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie stehen, gelten grundsätzlich als Werbungskosten. Dazu zählen etwa:
- Reparaturen
- Zinsen für Immobilienkredite
- Fahrtkosten
- Verwaltungskosten
- Makler- oder Gutachtergebühren
Die Werbungskosten werden direkt von den Mieteinnahmen abgezogen – und mindern so das steuerpflichtige Ergebnis.
2. Verluste sofort verrechnen
Entsteht aus der Vermietung ein Verlust, dürfen Vermieter diesen mit anderen positiven Einkünften verrechnen – z. B. mit dem Arbeitslohn oder Einkünften aus Kapitalvermögen.
Wichtig:
- Sie müssen nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten.
- Sie können sofort die Herabsetzung der Steuervorauszahlungen beantragen.
- Arbeitnehmer können sich den Verlust als Freibetrag in den ELStAM eintragen lassen.
Beides ist allerdings erst ab dem Jahr nach Kauf oder Fertigstellung der Immobilie möglich.
3. Modernisierungen: Was sofort abzugsfähig ist – und was nicht
Während der ersten drei Jahre nach Kauf
Hier gelten strenge Regeln, die viele Vermieter überraschen:
- Modernisierungs- und Reparaturkosten sind nur sofort abzugsfähig, wenn sie
ohne Umsatzsteuer ≤ 15 % der Gebäudeanschaffungskosten liegen. - Wird diese 15 %-Grenze überschritten, gelten die Ausgaben vollständig als
anschaffungsnahe Herstellungskosten. - Diese müssen über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden – ein erheblicher Steuer-Nachteil.
Das Finanzamt prüft nach Abschluss der drei Jahre, ob die 15 % eingehalten wurden.
Nach drei Jahren
Wird später modernisiert, gilt:
- Maßnahmen, die nur den Standard erhalten, können
sofort oder wahlweise über 2 bis 5 Jahre verteilt abgesetzt werden. - Investitionen, die Standard oder Nutzfläche erhöhen, sind nur bis 4.000 €/Jahr sofort abzugsfähig.
Steuertipp: Abschreibungspflicht legal vermeiden
Mit einem Trick können Käufer auch größere Modernisierungsmaßnahmen sofort absetzen:
Modernisieren Sie das Objekt vor dem steuerlichen Anschaffungszeitpunkt.
Das funktioniert so:
- Kaufvertrag abschließen.
- Übergabetermin einige Wochen/Monate später vereinbaren.
- In dieser Übergangsphase Modernisierungen durchführen.
Da die Immobilie steuerlich noch nicht erworben ist, gelten alle Kosten als laufender Erhaltungsaufwand – und sind sofort voll abzugsfähig. (BFH, Az. IX B 121/19)
4. Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen
Vermieter zahlen mit dem Hausgeld auch in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Diese Beiträge gelten nicht sofort als Werbungskosten.
Ein Abzug ist erst möglich, wenn:
- die Rücklage tatsächlich für abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen verwendet wurde, und
- der Hausverwalter dies bescheinigt.
(Beschluss vom 14.01.2025, Az. IX R 19/24)
5. Klimaschäden: Neue steuerliche Erleichterungen
Starkregen, Unwetter, Hitze – Vermieter trifft der Klimawandel hart. Die Bundesländer haben Erleichterungen eingeführt:
Sofort abziehbar sind ohne weitere Prüfung:
- Kosten zur Schadensbeseitigung an Grundstücken/Gebäuden bis 70.000 €
(abzüglich Versicherungsleistungen).
Ist das Gebäude nicht mehr instandsetzbar:
- Sofortabschreibung des Restwertes möglich.
- Abrisskosten gelten ebenfalls als Werbungskosten.
- Wird binnen 3 Jahren neu gebaut, gibt es eine Sonderabschreibung von 30 %
auf die Wiederherstellungskosten (bis max. 2.000.000 € Baukosten).
6. Steuerchancen 2026: Kauf & Verkauf optimal gestalten
Beim Kauf: Aufteilung im Kaufvertrag
Ein hoher Gebäudewert bedeutet hohe Abschreibungen. Daher:
- Gebäudewert möglichst hoch ansetzen
- Bodenwert eher niedrig
Finanzamt muss dieser Aufteilung folgen, sofern sie fachlich vertretbar ist.
(BFH, Az. IX R 54/02 und IX R 12/14)
Exkurs: Kaufpreisaufteilung bei Denkmalimmobilien
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) klargestellt, dass bei der steuerlichen Kaufpreise Aufteilung Denkmalimmobilie stets ein eigenständiger Bodenwert anzusetzen ist, der vor allem von der Lage abhängt; der Annahme des Käufers, der Bodenwert liege bei 0€, erteilte der BGH eine Absage.
Beim Verkauf: Zehnjahresfrist beachten
- Verkauf innerhalb von 10 Jahren → Gewinn ist steuerpflichtig, einschließlich der erhaltenen Abschreibungen.
- Der Gewinn aus mitverkaufter Wohnungseinrichtung ist steuerfrei.
(FG Münster, Az. 5 K 2493/18 E) - Verluste dürfen nur mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.
- Sind die 10 Jahre vorbei:
Zinsen für Restkredite bleiben als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig.
(BFH, Az. IX R 45/13)
