Elementor #2323

Das Familienheim ist für viele Paare der größte Vermögenswert – und zugleich ein sensibles Thema für die steuerliche Planung. Mit klugen Gestaltungen lassen sich nicht nur zu Lebzeiten Steuern sparen, sondern auch im Erbfall erhebliche Belastungen vermeiden. Fachleute sprechen dabei von der „Eigenheimschaukel“ und der „Überkreuzschenkung“.

Viele Eltern überlegen, Immobilienvermögen frühzeitig auf ihre Kinder zu übertragen – nicht zuletzt wegen der attraktiven steuerlichen Rahmenbedingungen. Denn bei der Schenkungsteuer gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Auf den ersten Blick erscheint es daher sinnvoll, minderjährige Kinder bereits beim Immobilienkauf als Miteigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen und ihnen anteilig Mieteinnahmen zuzuordnen. Doch dieser Ansatz ist rechtlich anspruchsvoll und birgt einige Risiken.

Viele Vermieter erwerben Immobilien gezielt mit Sanierungsbedarf, um sie anschließend attraktiver zu vermieten. Steuerlich liegt hier jedoch eine der größten Fallstricke: Überschreiten die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf die 15-Prozent-Grenze, verliert der Vermieter den sofortigen Werbungskostenabzug. Die Folge eines solchen Werbungskostenabzugs ist ein erheblicher Liquiditätsnachteil, da die Kosten nicht sofort steuermindernd wirken, sondern nur über Jahre abgeschrieben werden dürfen. Diese Regelung ist in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG verankert und wird von der Finanzverwaltung streng angewendet.

Wer Immobilien vermietet, hat viele Möglichkeiten, seine Steuerlast zu senken. Entscheidend ist, die geltenden Regeln zu Werbungskosten, Modernisierungen, Verlusten und besonderen steuerlichen Situationen richtig zu nutzen. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Punkte – kurz und knapp– und wo Vermieter 2026 besondere Gestaltungsspielräume haben.

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte, die grundsätzlich zu versteuern sind. Gleichzeitig eröffnet das Steuerrecht Vermietern zahlreiche Möglichkeiten, Kosten rund um das Mietobjekt abzusetzen. Besonders wirkungsvoll sind dabei die Gebäudeabschreibungen, die über viele Jahre hinweg die Steuerlast mindern. Wie hoch diese Abschreibungen ausfallen dürfen, hängt maßgeblich vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab. Mit dem 2024 verabschiedeten Wachstumschancengesetz wurden für Neubauten zusätzlich attraktivere Abschreibungsregeln geschaffen.

Wie Nießbrauch, Familiengesellschaften und Freibeträge heute noch erhebliche Steuervorteile ermöglichen – trotz drohender Reform.